今年2月，南京的顾先生以293.9182万元的成交价，中标了南京市雨花台区板桥街道孙家社区94.15亩土地的3年经营权，眼瞅着距离约定签约的日期过去一个月了，但是后续工作却迟迟无法推进。这究竟是怎么回事呢？近日，现代快报记者调查发现，前任承租方在涉事土地上还留有上万平方米的违建，顾先生如果无法与对方达成一致，即便已经成功拍得土地，仍然无法在上面正常生产经营。
【投诉】
成功拍得3年土地经营权，签合同时犯了难
2月27日，在江苏省农村产权交易信息服务平台上，顾先生以1.01万元/亩/年的成交价，中标了“孙家社区X106县道旁94.15亩土地出租”项目。“中标后，我想与社区签订成交确认书，以及租赁合同，但孙家社区总是一拖再拖。”3月11日，顾先生签订了一份《江苏省农村产权交易项目成交确认书》（以下简称《成交确认书》），确认该项目成交总金额为293.9182万元。
顾先生提供的《成交确认书》显示，交易结果公示结束后，5个工作日之内即3月26日前签订合同。但截至4月25日，双方的合同仍未签订。顾先生告诉记者，3年的土地经营权费用是293万多元，但由于双方一直未签合同，至今他只付了800元的报名费用，其余费用还没有付。
他坦言，此事的症结在于，他中标的土地上，原承租方合同虽已到期，但对方盖的数万平方米厂房仍在。其间，顾先生多次与孙家社区协商未果，也曾拨打12345反映情况，但问题还是迟迟得不到解决。
3月20日，孙家社区在给顾先生的回复函中表示，“因本次招标项目描述中已载明‘本次发包土地范围内有一定面积附着物，该附着物使用权需中标方和原使用权方磋商达成一致后方可承租’。请您严格按照前述规定期限自行与项目地块上附着物原使用权人磋商，并向我社区提供双方已磋商一致书面材料。逾期不能提供的，视为您申请终止交易，且由此造成的一切法律责任及后果均由您自行承担。”
现代快报记者了解到，顾先生在中标前，曾于2月16日去该地块考察，之后还与社区签订了知晓地面附着物不在本次发包范围内承诺书。顾先生透露，他想用该地块作仓储，存放钢材。“投标前，我们考虑过地面附着物的问题，中标后计划租下或者买下该附着物。我们存放钢材需要厂房，用不了那么多的话，也会对外出租。”
顾先生表示：“投标前看到了项目描述里写的‘该附着物使用权需中标方和原使用权方磋商达成一致后方可承租’。我理解的是要与原使用权方磋商达成一致，才能承租该附着物，而不是与原使用权方达成一致，才能承租该地块。而且社区能将该地块上传平台公开招投标，我当时认为社区会跟该附着物原使用权方进行过初步沟通，没有想到后面会这么麻烦。”
【调查】
竞拍土地系一厂区，内有多家公司尚在经营
顾先生提供的《农户承包土地经营权交易项目审查表》显示，他参与竞拍的项目位于X106县道旁，东至铁路西沟，南至江宁河梅府段，西至X106县道，北至四车队办公楼，总面积94.15亩，地属南京市雨花台区板桥街道孙家社区。
近日，现代快报记者实地探访发现，顾先生中标的土地，实际上是南京某机械制造公司的原厂区，这里四周有围墙，进出有门岗。记者注意到，该机械制造公司虽然搬走了，但留下的一幢办公楼、四处大型厂房和多处小房子仍在对外出租。
如今，厂区内有机械、石材、钢结构、金属材料、模具材料等多家公司。“我们在这边都好几年了，大家都是租的，不清楚土地属于谁。”现场有人告诉记者，有关该地块被社区公开招标的事情，大家也并不知情。
【疑问】
租赁合同既已到期，原承租方为何不走？
据板桥街道孙家社区党委书记龚敬介绍，2004年，一家企业被招商引资落户孙家社区。“企业租了我们社区土地，然后自行建厂房开展生产业务。原来是搞铸造的，后来因为南京产业规划调整，2017年的时候，铸造车间就全部搬走了。”龚敬表示，当时由于租赁合同尚未到期，对方就将这些厂房转租了出去。
2024年8月，双方合同到期。龚敬称，20年前的合同中，双方并未就期满后资产如何处置进行约定，“只是约定了土地所有权归社区所有，地面附着物所有权归建设方所有”。当记者提出想看一下合同，确认相关内容时，对方以“合同已经到期”为由拒绝了。
“按照我们的惯例，企业已经建了厂房自己进行生产，协议到期之后会履行一个续签程序。但根据南京市统一要求，现在所有集体资产对外出租，都要通过官方产权交易平台来发包。”龚敬告诉现代快报记者，此次公开发包，除了原承租方之外，只有顾先生报了名。
地面附着物是违建，为什么不拆除？
龚敬坦言，原承租方在厂区内的建筑，均未取得相关手续。4月14日下午，现代快报记者从板桥街道综合行政执法办公室确认，前述厂区内的地面附着物，因无法取得产权证，初步判断为辖区的“存量违建”。
据板桥街道综合行政执法办公室相关工作人员介绍，对于“存量违建”，依据南京市宁政发〔2014〕306号《关于进一步加强违法建设治理工作的实施意见》规定，1990年6月18日到2012年11月30日期间建成的历史存量违法建筑，根据本地区的实际情况，在城市改造出新过程中逐步消除，并一律实行零补偿。该名工作人员表示，根据相关规定，“存量违建”目前没办法拆除。
只发包土地经营权，社区如此发包合适吗？
竞标记录显示，原承租方当天未加价，顾先生只加价一轮，就成功摘得了94.15亩土地的经营权。“根据招标条件，如果要取得地表附着物的使用权，需要我方与原承租方磋商一致。”顾先生称，他曾与原承租方沟通，也答应了对方的买卖要求，但因双方就押金、交易前签署意向协议等方面未能达成一致，由此陷入僵局。
明明已经拍得了土地经营权，却要与原承租方达成一致才能签合同，孙家社区如此发包方式合适吗？对此，龚敬表示，早在发包之前，他们就已将这块土地的现状反映了出来，即项目描述中的“本次发包只包含土地，地面附着物不在本次发包范围内”。
4月25日下午，板桥街道资产办一名熊姓工作人员回应现代快报记者称，孙家社区关于前述土地的所有发包流程，都是合乎规范的，而且街道也知道此事。
现代快报记者就此事致电雨花台区农业农村局农村经济指导科，相关负责人史女士表示，孙家社区此次土地发包从程序上来看没有问题。如果因为前述原因最终导致项目流标，雨花台区农业农村局也会持续做好社区指导工作，确保下一次发包前，解决好可能存在的矛盾，一方面，防止“定向招标”，另一方面，避免此类事件的再发生。
【最新】
双方尚未达成一致，社区称会组织继续协商
既然原合同已经到期，且中标方已然易主，那这94.15亩土地上的建筑，该如何处理呢？4月15日，现代快报记者致电了原承租方负责人喻先生，他表示中标方如果出价合适，他愿意将现有厂房出售。
顾先生表示他很愿意买下该厂房，但双方就多个方面达成不了一致，导致推进不下去。“原承租方希望我交押金，我同意了。我希望交易前能签订意向协议书，但对方不愿意签。买卖前要找第三方评估公司评估，评估费都要大几十万元，如果评估完对方后悔不卖了，评估费不就白花了吗？”
“4月17日，我们社区约中标方和原承租方进行了当面协商，但目前还没有达成一致。”4月25日，龚敬回应现代快报记者称，社区还会持续推动此事，争取尽快完成该地块发包的后续工作。
4月27日，顾先生告诉现代快报记者，此事还是没有新进展。“社区那边还是不能跟我签订租赁合同。如果后续协商不下去，我会考虑起诉孙家社区。”
此事后续进展如何，现代快报记者将持续关注。
来源：现代快报